Jak rozliczać podatek z wynajmu tiny house?

01/19/2019

Tiny house to nie tylko mobilne mieszkanko doskonałe dla każdego minimalisty, ale również – sposób na kreatywny biznes. O podatki dla przedsiębiorców i osób prywatnych, które chcą na swoim niewielkim domku zarobić duże pieniądze, zapytaliśmy Grzegorza Grabowskiego z portalu wynajmistrz.pl. 

 


 

Długoterminowy najem Tiny House

 

Udostępnianie swojego majątku (w tym przypadku tiny house'a) za pieniądze, jest zgodne z kodeksem cywilnym, jednak – trzeba się z tego oczywiście odpowiednio rozliczyć. W zależności od tego, ile takich domków chcemy udostępniać, na jaki okres czasu oraz czy już prowadzimy działalność gospodarczą czy też nie, możemy wybrać jeden ze sposobów. W przypadku najmu długoterminowego, osoby prywatne (czyli nieposiadające zarejestrowanej firmy) mogą zdecydować się na ryczałt lub rozliczanie najmu na zasadach ogólnych. W ramach działalności gospodarczej można również rozliczać się na zasadach ogólnych, bądź na zasadach podatku liniowego. 

 

Osoby prywatne - Ryczałt

 

Ryczałt oznacza odprowadzanie podatku od przychodu (czyli wszystkich otrzymanych od klienta pieniędzy, bez odliczania poniesionych kosztów). Jest to najprostszy sposób na legalne zarabianie na swoim tiny house – podatek jest płacony dopiero po otrzymaniu zapłaty, do 20. dnia następnego miesiąca. Wystarczy jeszcze tylko wypełnić PIT-28 do końca stycznia – i tyle! 

 

Osoby prywatne - Zasady ogólne

 

Nieco inaczej wygląda rozliczenie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Wówczas odprowadza się 18 lub 32% dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o poniesione koszta). Należy jednak pamiętać, że wysokość tego podatku jest obliczana w oparciu również o inne obciążenia podatkowe. Co ważne, jeśli nie uzyskuje się dochodu (czyli przychód i koszty są na tym samym poziomie), to wówczas nie płaci się podatku. Ważne jest dobre rozpoznanie kosztów, czyli oszacowanie, ile wyniesie utrzymanie tiny house, najem gruntu, na którym stoi, rachunki za media, odsetki od kredytu, jeśli taki musiał być wzięty na zakup, a także koszty amortyzacji. Ponieważ tiny house jest z podatkowego punktu widzenia przyczepą, to koszty amortyzacji, zgodnie z pozycją 7. w Rocznym Wykazie Stawek Amortyzacyjnych, wynoszą 14% całości inwestycji. Oznacza to, że co roku można tę kwotę rozliczyć jako poniesiony koszt. 

 

Posiadacze więcej niż jednego tiny house'a (lub innych nieruchomości) powinni zarejestrować działalność gospodarczą oraz odprowadzać podatek od dochodu. Nie jest jednak nigdzie ściśle określone, od jakiej liczby nieruchomości należy zakładać działalność – przy podejmowaniu decyzji trzeba wziąć pod uwagę sposób ich prowadzenia, liczbę najemców, cel, w jakim zostały zakupione. Jeśli najemcami są inne firmy, warto wziąć pod uwagę leasing. Wówczas wydatek staje się kosztem uzyskania przychodu, jeśli został poniesiony w celu uzyskania lub zabezpieczenia źródła przychodu, jest dobrze udokumentowany i nie znajduje się na liście negatywnych wydatków (zgodnie z art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Najem niewielkich nieruchomości można również rozliczać w ramach spółki, ale tylko wtedy, gdy to spółka jest właścicielem domu. 

 

Krótkoterminowy najem Tiny House

 

Najem krótkoterminowy to inaczej usługa zakwaterowania. Jeśli udostępnianie nieruchomości na krótkie terminy odbywa się w sposób powtarzalny, to wtedy należy zarejestrować działalność gospodarczą oraz prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów. Za przychód uznaje się pieniądze z rezerwacji. Może okazać się, że najem krótkoterminowy jednego domku może być nieopłacalny, chyba że zarządzanie nim zleci się specjalnej firmie – wtedy właściciel może uznać to za najem długoterminowy ze zmiennym czynszem i nawet stwierdzić, że jest to najem prywatny. Jeśli taka sytuacja ma miejsce w przypadku większej liczby nieruchomości, to niezbędne jest zarejestrowanie działalności gospodarczej. 

 

Rozliczenie VAT 

 

W przypadku wynajmu długoterminowego od osoby prywatnej obowiązuje stawka 23%, ponieważ z podatkowego punktu widzenia tiny house nie jest lokalem mieszkalnym. Można także skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli przychód nie przekracza 200 tys. zł lub obiekt jest położony w ogrodzie. Osoby prowadzące działalność i będące już płatnikami VAT, a chcące nająć jako osoby fizyczne, i tak muszą doliczyć VAT. To, czy trzeba odprowadzać ten podatek czy nie, zależy od całościowej sytuacji właściciela. Co ważne, można odliczyć zakup tiny house od podatku VAT. 

 

Usługi zakwaterowania są obciążone stawką wysokości 8%. Jeśli właściciel już jest płatnikiem VAT, powinien doliczyć 8% do ceny najmu. W przypadku zdobywania klientów przez popularne portale takie jak Booking czy Airbnb importuje się usługi (w tym przypadku usługi rezerwacji) z innego państwa, w związku z czym trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT UE, uzyskać tzw. NIP UE oraz rozliczać się pod tą usługą. Do faktury trzeba doliczyć VAT, przez co prowizja płacona tego typu portalom też będzie wyższa – można to jednak odliczyć od podatku dochodowego, ponieważ są to podmioty zagraniczne. 

 

Może być także potrzebna kasa fiskalna, żeby rejestrować przychód uzyskany od osób fizycznych. Aby uzyskać zwolnienie z kasy fiskalnej, trzeba mieć obrót roczny niższy niż 20 tys. zł, wystawiać faktury (najem długoterminowy) lub otrzymywać pieniądze jedynie przez przelewy bankowe. Również korzystanie z płatności przez portale, na których jest wystawiany tiny house pozwala na rezygnację z kasy fiskalnej. 

 

Jeśli masz pytania lub jeśli interesuje Cię wykorzystanie Tiny House do celów biznesowych - napisz do nas. Odpowiemy na Twoje pytania. 

Media o nas